19 października 2018

Biegły sądowy w sporach deweloperskich

Blisko połowa Polaków stawia na inwestycje z rynku pierwotnego. To m.in. dlatego branża deweloperska przeżywa wzmożony rozwój. Na terenie całej Polski działa około 700 firm deweloperskich, ale nie wszystkie niestety realizują swoje inwestycje w należytej jakości. Dlatego też sądy prowadzą coraz więcej spraw dotyczących sporu pomiędzy nabywcą mieszkania a deweloperem.

Ustawa deweloperska

W 2012 r. w życie weszła ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z nią, wkład finansowy nabywcy nieruchomości teoretycznie jest chroniony poprzez zamknięty lub otwarty rachunek powierniczy. Jeśli deweloper ogłosi upadłość jeszcze w trakcie trwania budowy, inwestor także odzyska swoje pieniądze. Mówi o tym prawo upadłościowe oraz restrukturyzacyjne.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów chce jednak jeszcze bardziej zadbać o interesy nabywców nieruchomości, dlatego domagał się kolejnej nowelizacji ustawy, której projekt w końcu się pojawił. UOKiK żądał m.in. likwidacji rachunków powierniczych, które jego zdaniem nie dają dostatecznego zabezpieczenia. Proponował też zaostrzenia w kwestii sporządzania przez deweloperów umów rezerwacyjnych, bo dzisiaj ich treść jest dowolna i w żaden sposób niekontrolowana.

O ile środki przyszłych właścicieli mieszkań, czy nowych domów jednorodzinnych, są w pewien sposób zabezpieczane, to nadal nierozwiązana pozostaje kwestia roszczeń już po odbiorze nieruchomości. Mówi o nich art. 471 kodeksu cywilnego – zgodnie z przepisami deweloper powinien zobowiązać się do naprawy szkody wynikającej z niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania.

Pozwy zbiorowe i indywidualne

Nabywcy nieruchomości coraz częściej kierują do sądu sprawy przeciwko deweloperom, którzy nie do końca wywiązali się z zawartych umów. Pęknięte, krzywe ściany, przeciekające dachy, zła izolacja budynków, wadliwe instalacje, odpadające tynki, to tylko kilka przykładów „fuszerki”, jaką pozostawiają niektóre firmy deweloperskie. Świadomi swoich praw nabywcy nie chcą ponosić samodzielnie kosztów za naprawy, które nierzadko okazują się wysokie.

Osoby poszkodowane wnoszą więc o odszkodowanie finansowe, które pozwoli im zrekompensować straty wynikające z wadliwych konstrukcji elementów nieruchomości. Wnioskują też o dokonanie napraw z ramienia samego dewelopera.

Chociaż nie da się ukryć, że udowodnienie winy wciąż jest niełatwe i takie sprawy potrafią ciągnąć się latami. Podczas toczących się postępowań ogromną rolę odgrywają więc fachowe ekspertyzy. W tym celu powołuje się rzeczoznawców budowlanych o konkretnych specjalizacjach w zależności od rodzaju wady. Zadaniem powołanych biegłych sądowych rzeczoznawców oraz specjalistów budowlanych jest najczęściej:

• określenie rodzaju wady,
• wykonanie badania stanu technicznego usterki,
• określenie wykorzystanych materiałów budowlanych i ich jakości,
• określenie stanu zużycia obiektów budowlanych i jego wpływu na powstałe wady,
• wykonanie badania analizującego przyczynę uszkodzeń budowlanych.

Sprawę sądową przeciwko deweloperowi nabywca nieruchomości może założyć samodzielnie, ale największe szanse na powodzenie mają pozwy zbiorowe. W takich sprawach udział bierze zazwyczaj kilku biegłych sądowych, a ich ekspertyzy są nierzadko głównym dowodem w sprawie. Jeśli wady dotyczą części wspólnych, nabywców nieruchomości przed sądem reprezentuje wspólnota mieszkaniowa.

Co ważne, aby udowodnić winę dewelopera, nabywca nieruchomości może dochodzić swoich praw przed sądem przed upływem trzech lat od odbioru inwestycji. Tyle trwa rękojmia.

Strategia deweloperów

Z doświadczenia biegłych sądowych korzysta jednak również druga strona. Deweloperzy zabiegają o powołanie specjalistów, których ekspertyzy wykażą, że wady nieruchomości nie są efektem nierzetelnej sztuki budowlanej, ale wynikają raczej ze złego użytkowania budynku.

Na deweloperów „pracuje” też czas - im dłużej przeciąga się sprawa sądowa, tym trudniej jest udowodnić jego winę. Jak już wspominaliśmy, po trzech latach mija okres rękojmi, a po dziesięciu roszczenia ulegają przedawnieniu.