05 października 2018
Jak wycenia nieruchomość biegły sądowy
Biegły rzeczoznawca majątkowy często musi odpierać zarzuty stron postępowania, że błędnie wycenił wartość domu, mieszkania lub działki. Co tak naprawdę bierze się pod uwagę podczas wyceny nieruchomości?
"Doczekałam się postanowienia, a co za tym idzie wizyty biegłego. Zastanawia mnie, na co zwraca się uwagę przy wycenie? Mam panele i kafelki, ale takie kupiliśmy z mieszkaniem na rynku wtórnym. Ściany są proste, bo były cekolowane przy zrywaniu tapet. Według mnie epoka płytek PCV i wykładzin minęła, więc uważam za standard zwykłe kafle i panele. Uważam, że pomimo podparcia się ostatnimi transakcjami mieszkań w okolicy wycena biegłego jest subiektywna"
To jeden z wielu podobnych komentarzy, które można znaleźć na forach. Na jakich zasadach biegły rzeczoznawca sądowy wycenia więc nieruchomości? Które czynniki są kluczowe dla ustalenia ceny niezbędnej np. do sądowego podziału majątku?
Jak wycenić nieruchomość
Zacznijmy od wytycznych Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju. Jak podje resort, to przepisy prawa definiują, jakie metody i techniki powinien zastosować biegły rzeczoznawca majątkowy, żeby poprawnie wycenić nieruchomość. Decyzja o metodzie uzależniona jest m.in...
„... od celu wyceny, indywidualnych cech danej nieruchomości oraz dostępnych informacji o rynku nieruchomości. Wybór ten nie jest całkowicie dowolny. Rzeczoznawca majątkowy musi się kierować zasadami wyceny zawartymi w przepisach prawa oraz w standardach zawodowych”.
Należy mieć świadomość, że ceny nieruchomości są bardzo różne, a o tym, jaka będzie ich ocena, decyduje szereg rozmaitych czynników. Większość osób nie ma świadomości, że na wartość domu wpływa nie tylko sam budynek, ale też wiele aspektów zewnętrznych. W skład operatu szacunkowego wchodzą przede wszystkim:
- rok wzniesienia budynku,
- stan techniczny (rodzaje przeprowadzonych modernizacji, kondycja instalacji, okien itd.),
- technologia wykonania konstrukcji,
- stan działki (powierzchnia, kształt, stan uzbrojenia),
- ukształtowanie terenu (nizinny, górzysty, nadmorski),
- bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości,
- lokalizacja (skomunikowanie z centrum lub najbliższym miastem jeśli mówimy o wsi),
- stan dróg dojazdowych do nieruchomości,
- analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dokument być może dopuszcza budowę w bliskim sąsiedztwie np. dużego parkingu lub sklepu wielkopowierzchniowego?)
- stan zanieczyszczenia okolicy.
Kto dokonuje wyceny nieruchomości
Na listach biegłych sądowych w zakresie wyceny nieruchomości mogą być wpisani wyłącznie specjaliści dysponujący uprawnieniami nadanymi przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa.
Rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do publicznie dostępnego Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, który prowadzony jest przez Ministra Inwestycji i Rozwoju. Daje to właścicielowi nieruchomości możliwość zweryfikowania, czy dana osoba na pewno posiada wszelkie uprawnienia.
Dokonywanie wyceny nieruchomości przez osobę bez tytułu rzeczoznawcy majątkowego jest zabroniona. Za złamanie prawa grozi nawet do 50 tys. zł grzywny.
